Au Québec, il existe deux formes de copropriété, divise et indivise. La première, également appelée condo, est la plus fréquente et la mieux connue. Quant à la seconde, elle peut être choisie par les indivis, mais aussi subie, suite à un héritage par exemple.
Alors, que conclure de la comparaison entre copropriété divise ou indivise? L’une comme l’autre formule présente ses propres caractéristiques et ses propres atouts en fonction des objectifs et des profils des copropriétaires de l’immeuble. Condo Strategis vous présente les deux types de copropriété et vous expose leurs avantages et leurs différences.
Copropriété divise: définition
Forme de copropriété la plus connue, la copropriété divise est constituée d’un ou plusieurs bâtiments divisés en parties privatives et parties communes. Lorsque l’acheteur acquiert son lot, il devient propriétaire:
- D’une partie privative de l’immeuble dont il détient un usage exclusif.
- D’une quote-part des parties communes de l’immeuble (entrée, escaliers…).
Souvent désigné sous le terme de condo, l’appartement possède son propre numéro de lot, sa propre identification cadastrale et le copropriétaire a ses propres comptes de taxes municipales et scolaires. Il est libre de réaliser des changements mineurs dans le condo sans l’accord de la copropriété dans la mesure où les travaux n’affectent pas les espaces communs et respectent la déclaration de copropriété.
Quels sont les avantages de la copropriété divise?
La mise en parallèle copropriété divise vs indivise montre clairement que la première fonctionne de manière très encadrée, contrairement à la seconde. Chaque copropriété divise:
- Est gérée par un syndicat de copropriété qui peut mandater un administrateur de copropriété externe.
- Fait l’objet d’une convention de copropriété, appelée déclaration de copropriété, permettant de réglementer et d’organiser la vie de l’ensemble des copropriétaires et occupants de l’immeuble.
- À l’obligation de se doter d’un fonds de prévoyance destiné à financer des travaux nécessaires dans les parties communes et des imprévus.
- Doit constituer un fonds d’auto assurance permettant de couvrir le montant de la franchise de l’assurance du syndicat des copropriétaires en cas de sinistre.
Dans une copropriété divise, le poids du vote du copropriétaire dans les décisions d’assemblées générales de copropriété dépend de la fraction qu’il détient. C’est également sur la valeur relative de cette fraction que se calcule sa quote-part des dépenses liées à la gestion de l’entretien des bâtiments et plus généralement à la gestion de syndicat de copropriété.
Un lot détenu en pleine propriété est aussi plus facile à revendre qu’une quote-part d’un immeuble. Enfin, il est possible d’acheter un appartement en copropriété divise avec une mise de fonds de seulement 5%.
Copropriété indivise: définition
Dans la comparaison de la copropriété divise vs indivise, il ressort de prime abord que cette dernière porte sur un immeuble dans son entièreté. Le bâtiment constituant une unité foncière, un seul lot est enregistré auprès du cadastre et il n’a qu’un seul compte de taxes municipales et scolaires.
Sauf indication contraire dans l’acte de vente, les parts sont réparties aussi entre les copropriétaires indivis. On retrouve fréquemment ce type de copropriété:
- Lorsqu’un couple marié ou non achète une maison.
- Une famille ou des amis acquièrent un duplex, un triplex ou un quadruplex.
- Dans le cas d’une succession lorsque plusieurs ayant-droits héritent d’un immeuble.
Un immeuble en copropriété indivise n’est pas découpé en parties privatives et parties communes. Si les articles 1012 et suivants du Code civil du Québec portent précisément sur la copropriété indivise, ils n’imposent en revanche pas de tenir un carnet d’entretien de copropriété ni d’établir une convention d’indivision, même si cette dernière reste vivement conseillée pour:
- assurer la gestion du bâtiment,
- administrer les droits des différents résidents de l’immeuble,
- prévoir les modalités de revente des parts en établissant notamment un droit de préemption ou un report du droit de partage de l’indivision.
Pour être opposable aux tiers, la convention d’indivision doit être publiée au registre foncier.
Quels sont les avantages de la copropriété indivise?
Regarder de prêt le comparatif entre copropriété divise et indivise permet de mettre en lumière la grande liberté dont bénéficient les indivisaires pour gérer leur bien:
- En fonction des termes de la convention d’indivision, les copropriétaires exercent un contrôle sur qui peut entrer dans l’indivision.
- N’étant soumis à aucune obligation en matière de fonds de prévoyance ou fonds d’auto assurance ni tenue d’une comptabilité pour syndicat de copropriété, les indivisaires provisionnent les montants qu’ils souhaitent pour financer les travaux nécessaires liés à la vétusté du bâtiment et la franchise d’assurance en cas d’incident.
- Les indivisaires créent leur propre convention d’indivision, définissent eux-mêmes les règles qui régissent leur immeuble et particulièrement les modalités de réunion et de prises de décisions.
En ce qui concerne l’aspect économique des biens en copropriété divise ou indivise, la seconde formule s’avère plus intéressante à bien des égards:
- Les biens en copropriété indivise coûtent généralement moins chers.
- La gestion, assurée par les indivisaires, génère très peu de frais.
Copropriété divise vs indivise: quelles différences pour les copropriétaires?
Copropriété divise ou indivise: laquelle choisir? À vrai dire, il n’existe pas de réponse toute faite à cette question, la décision de s’orienter vers un condo ou une indivision résultant d’un choix personnel. La mise en lumière des différences entre les deux options permet d’avancer dans cette réflexion.
Propriété divisée et propriété commune
Si, dans le cadre de la copropriété divise, l’immeuble se divise en parties distinctes, privatives et communes, le bâtiment en copropriété indivise constitue une entité foncière unique, avec un seul numéro de cadastre, et dont sont propriétaires tous les copropriétaires indivis.
Syndicat de copropriété
Dans la copropriété divise, le syndicat de copropriété, ayant pour mission de veiller à administrer l’immeuble, est obligatoire. Au contraire, la copropriété indivise laisse le soin à l’ensemble des indivisaires de gérer le bâtiment.
Déclaration de copropriété et convention d’indivision
Chaque condo a l’obligation d’avoir une déclaration de copropriété, qui réglemente la vie collective des occupants de l’immeuble et détermine les modalités de gestion de la copropriété.
Au contraire, rien n’est imposé dans les copropriétés indivises, laissant aux indivis une grande latitude pour régir leurs rapports internes. Afin d’éviter des conflits ultérieurs, il vaut mieux s’adresser à un notaire spécialisé pour établir une convention d’indivision – dont la durée ne peut excéder 30 ans – fixant:
- Le pourcentage de la quote-part de chaque indivisaire.
- Les droits des différents résidents de l’immeuble et notamment les usages exclusifs,
- la description des charges communes payables par les indivisaires en fonction de leur quote-part.
- La mise en place d’une hypothèque entrecroisée garantissant mutuellement aux indivis le paiement de leurs obligations hypothécaires.
- Les modalités de revente des parts, avec éventuellement l’instauration d’un droit de préférence ou un report du droit de partage de l’indivision.
Fonds de prévoyance et fonds d’auto assurance
Une copropriété divise à l’obligation de détenir un fonds de prévoyance et un fonds d’auto assurance. En revanche, cette loi ne s’applique pas aux copropriétés indivises, et les indivis sont libres de constituer leurs provisions pour travaux et pour paiement des franchises d’assurance comme bon leur semble.
Compte individuel et solidarité indivisaire
En copropriété divise, vs indivise, chaque copropriétaire a des charges et des impôts à régler pour son lot. A contrario, dans le cadre d’une copropriété indivise, les propriétaires d’un bâtiment en indivision n’ont un seul compte ouvert auprès de l’administration fiscale pour ce qui est des taxes foncières relatives à l’immeuble.
Transactions immobilières
L’observation des transactions immobilières permet de constater qu’il est plus facile de vendre un condo qu’un bien en indivision. D’ailleurs, dans le premier cas, la mise de fonds minimale exigée pour obtenir un prêt bancaire est seulement de 5% du prix d’acquisition de l’appartement alors qu’il atteint 20% dans le cas d’un bien en copropriété indivise.
Les assureurs n’accordent pas d’assurances prêts hypothécaires pour des biens en copropriété indivise. En outre, les indivis doivent tous obtenir leur propre hypothèque dans le même établissement bancaire.
Location
Il faut savoir que la plupart des conventions d’indivision prévoient une interdiction de mise en location. Et quand bien même tous les indivis seraient d’accord pour permettre la location, ils ne pourraient y placer des locataires que s’ils n’ont pas de prêt immobilier. Les conditions des prêts hypothécaires interdisent en effet la location dans les biens en copropriété indivise.
Reprise du logement
En cas d’indivision avec une personne autre que son conjoint, le Code civil du Québec interdit de reprendre un logement se trouvant dans une copropriété indivise.
Frais de gestion de la copropriété
Les indivisaires assurant la gestion, les charges de copropriété sont moins élevées dans une copropriété divise.
Pour toutes vos questions sur les copropriétés divises ou indivises, contactez Condo Stratégis
Le fonctionnement bien encadré des condos séduit les personnes qui souhaitent des règles d’administration de l’immeuble claires et peu de responsabilités dans la gestion du syndicat de copropriétaires.
La copropriété indivise, dont le fonctionnement génère moins de frais, convient au contraire aux personnes qui sont prêtes à prendre en charge des tâches bénévoles et à s’impliquer dans la gestion de la copropriété. Pour assurer son succès, il est préférable d’élaborer une convention d’indivision sur mesure permettant de répondre aux besoins bien précis des indivisaires.
Pour tous vos besoins ou questions concernant la gestion de copropriété, contactez Condo Stratégis! Nos experts en condo au Québec se feront un plaisir de vous aider.