Une fois qu’un immeuble est bâti, le promoteur fait rédiger par un notaire la déclaration de copropriété. Et lorsque l’arpenteur-géomètre a finalisé les plans cadastraux du bâtiment, le notaire est en mesure de la publier au registre foncier, conformément aux dispositions de l’article 1059 et suivants du Code civil du Québec.

Que comporte la déclaration de copropriété ?

La déclaration de copropriété est composée de trois parties distinctes comme l’imposent les dispositions de l’article 1052 du Code civil du Québec. Il s’agit de l’acte constitutif de copropriété, du règlement de l’immeuble et de l’état descriptif des fractions.

L’acte constitutif de copropriété

L’acte constitutif de copropriété définit les éléments suivants :

  • La destination de l’immeuble (autrement dit l’usage), tant des parties privatives que des parties communes;
  • La valeur relative des fractions et la méthodologie utilisée pour la déterminer;
  • Le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires attaché à chaque fraction;
  • La quote-part des charges communes;
  • Le partage des pouvoirs et des devoirs entre l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration (dans le respect des dispositions de la loi);
  • Les dispositions concernant les assurances de l’immeuble et plus généralement toute autre disposition relative à l’immeuble.

Le règlement de l’immeuble

C’est dans le règlement de l’immeuble que figurent les règles de fonctionnement et de vie de la copropriété, et notamment de l’utilisation des parties communes. Le gestionnaire chargé de la gestion de la copropriété a entre autres pour mission de le faire respecter.

Conformément aux dispositions de l’article 1054 du Code civil du Québec, le règlement de l’immeuble détermine également la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. En conséquence, le gestionnaire est tenu d’appliquer les tâches relatives à la gestion financière de la copropriété dans le respect de cette procédure.

Enfin, il fixe les modalités de nomination des administrateurs ainsi que les règles relatives aux assemblées générales et aux réunions du conseil d’administration.

L’état descriptif des fractions

  • Cette partie contient une description des différentes charges et des éventuelles servitudes de l’immeuble. Elle se présente sous forme de tableaux de répartition des charges et détermine pour chaque lot sa quote-part en fonction du type de charges :
  • Charges communes générales ;
  • Charges ascenseur ;
  • Pour les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments : charges particulières bâtiment A, charges particulières bâtiment B ;
  • Charges locaux de stationnement lorsque ce sont des parties privatives ;
  • etc.

Modifier la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété peut être modifiée, notamment en cas de suppression, de création de fractions ou encore de modification de limites de parties privatives contiguës. Seule l’assemblée des copropriétaires a le pouvoir de décider de procéder à des changements affectant la déclaration de copropriété, et les règles de majorité diffèrent en fonction du type de modification. Les modifications apportées à l’acte constitutif de la copropriété et à l’état descriptif des fractions doivent être obligatoirement publiées au registre foncier. En revanche, celles affectant le règlement de l’immeuble sont jointes aux documents constituant le registre de la copropriété.

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