Acquérir un condo, c’est aussi se poser la question du stationnement. Entre les places privatives, les espaces communs et les règles spécifiques inscrites dans le règlement de copropriété, il peut être difficile de s’y retrouver. Que vous soyez propriétaire d’une place de parking, en quête d’une place de stationnement privative, ou simplement soucieux de comprendre vos droits en matière de stationnement en partie commune, il est essentiel de bien cerner les obligations qui vous incombent au sein de la copropriété. Découvrez ce que dit la loi, les différents types de stationnement, ainsi que les règles de gestion importantes à connaître.
Que dit la loi canadienne sur le stationnement en copropriété ?
Au Canada, et plus précisément au Québec, le stationnement intérieur est régi par un cadre juridique qui peut sembler complexe à première vue. Pourtant, une bonne compréhension de ces règles est essentielle pour tous les copropriétaires, surtout lorsqu’il est question de l’attribution, de l’usage et de la gestion des espaces de stationnement.
L’article 1044 Code civil du Québec stipule que les emplacements de stationnements intérieurs sont présumés être des parties communes. Et c’est la règle du « premier arrivé premier servi » qui s’applique sauf lorsque la déclaration de copropriété prévoit que ce sont des parties communes à usage restreint. En effet, il est possible que certaines places de parking soient des lots de la copropriété, c’est-à-dire des emplacements de stationnement privatifs rattachés à un ou plusieurs propriétaires. Dans ce contexte, il n’est pas toujours obligatoire d’acheter une place de stationnement avec son unité d’habitation, bien que cela puisse être un atout considérable en milieu urbain.
Le rôle du du règlement de copropriété concernant les places de stationnement
Le règlement de copropriété joue un rôle central dans la gestion des espaces de stationnement. C’est ce document qui précise les modalités d’utilisation, les règles de circulation, ainsi que les restrictions propres à chaque copropriété. Il est donc essentiel de consulter le règlement de copropriété pour savoir si l’on peut, par exemple, installer un arceau de parking, vendre sa place ou encore partager un espace avec un autre résident.
Les types de stationnement intérieurs en copropriété
La loi distingue différents types de stationnement en copropriété, qui influencent directement la manière dont les charges de copropriété sont réparties et dont les droits d’usage sont encadrés.
Espaces privatifs, usages exclusifs et parties communes
On retrouve généralement trois grandes catégories :
- Les parties communes: utilisées collectivement, souvent sans attribution précise
- Les parties communes à usage restreint: assignées à un copropriétaire, mais appartenant à l’ensemble de la copropriété
- Les parties privatives: des places de parking en copropriété faisant partie intégrante d’un lot privé
Chaque configuration comporte ses propres règles de gestion, d’entretien et de transfert de propriété.
Les particularités du garage et du parking souterrain
Les garages et parkings souterrains nécessitent une attention particulière. Comme ils touchent souvent au gros œuvre de la copropriété, leur gestion doit respecter des normes strictes en matière de sécurité, d’accessibilité et de ventilation. Bien comprendre la loi sur le stationnement en copropriété s’avère essentiel pour que vous puissiez connaître vos droits, mais aussi vos obligations en tant que copropriétaire.
Attribution et gestion des places de stationnement en copropriété
La gestion des places de stationnement repose sur plusieurs facteurs déterminés par le cadre juridique et les règles établies par l’assemblée extraordinaire de copropriété ou par le syndic de la copropriété.
Comment sont attribuées les places ?
Les places de stationnement peuvent être attribuées:
- de façon permanente via la déclaration de copropriété
- par décision collective lors d’une assemblée de copropriété
- ou encore temporairement selon l’ordre d’arrivée
La réglementation prévoit aussi que dans certaines copropriétés, des espaces de stationnement peuvent être modifiés ou échangés entre copropriétaires, sous réserve de l’approbation du syndicat.
Peut-on vendre ou louer une place de parking?
La vente d’une place de stationnement intérieur ou sa location dépend de sa nature juridique. Si la place de stationnement est une partie privative, elle peut être vendue séparément, à condition de respecter les conditions de vente précisées dans la déclaration de copropriété.
Par exemple, l’espace de stationnement dans un condo, lorsqu’il n’est pas une partie commune, constitue une fraction, au même titre qu’un appartement ou une cave. Il peut donc être vendu avec ou sans l’appartement. Et comme au Québec, un espace de stationnement de condo situé dans une grande ville se vend environ 40 000$, il est compréhensible que les candidats acquéreurs envisagent d’acheter un condo sans parking.
Toutefois, il faut savoir qu’est-ce que la déclaration de propriété et qu’elle peut imposer un règlement de condo qui restreint l’usage de ce lot. Par exemple, dans certaines copropriétés, il n’est pas possible de conclure un bail pour un espace de stationnement de condo à une personne qui ne réside pas dans l’immeuble, voire même à un autre copropriétaire ou locataire du condo. En cas de doute, il ne faut pas hésiter à consulter le cabinet chargé de la gestion administrative du condo pour vérifier ce point. En cas d’incertitude, il est fortement recommandé de contacter votre syndic de copropriété ou le cabinet chargé de la gestion pour vérifier la bonne application des lois sur le stationnement en copropriété. Si la place de parking fait partie des espaces communs à usage restreint, sa vente est en principe interdite.
Entretien, responsabilités et charges de copropriété
L’entretien de ces emplacements intérieurs soulève des questions fréquentes quant aux responsabilités des copropriétaires et à la répartition des frais.
Qui paie quoi ? Répartition selon le type d’espace
La répartition des frais dépend du statut de l’espace:
- Les parties communes de la copropriété sont entretenues aux frais de tous les copropriétaires, chacun étant redevable de charges de copropriété en fonction de sa quote-part
- Les espaces privatifs sont à la charge du propriétaire d’une place
- Les usages exclusifs peuvent faire l’objet d’un partage de frais selon l’entente du syndicat
Le syndic de copropriété est généralement responsable de la collecte et de la gestion de ces charges de copropriété.
Stationnement abusif: quels recours possibles selon la réglementation?
Le stationnement abusif dans un immeuble en copropriété est une problématique fréquente. Qu’il s’agisse d’un résident occupant une place qui ne lui est pas attribuée ou d’un visiteur gênant l’accès aux véhicules d’urgence, le règlement de la copropriété doit prévoir des mesures claires pour intervenir efficacement. La jurisprudence québécoise appuie généralement les décisions du syndicat lorsque les règles sont bien établies et connues de tous.
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