Saviez-vous qu’il est obligatoire pour chaque syndic de tenir à disposition des copropriétaires une liste précise de documents dont les états financiers de copropriété? Sans être un professionnel de la gestion financière, il est tout de même possible d’analyser ces documents. Condo Strategis vous présente brièvement les états financiers de copropriété.
États financiers de copropriété : comment interpréter la ligne de résultats ?
Au Québec chaque syndic doit se conformer aux dispositions de l’article 1070 du Code civil et tenir à disposition des copropriétaires un état financier de copropriété.
L’état des résultats récapitule les dépenses et les recettes du syndicat de copropriétaires mais est décoléré de l’état de trésorerie. Autrement dit, les factures fournisseurs et les contributions des copropriétaires qui apparaissent dans cet état ne sont pas forcément payées.
L’exercice se solde par un excédent ou une perte
À la fin de l’exercice comptable, la copropriété a un résultat net excédentaire ou déficitaire :
- dans le premier cas, elle doit décider comment l’attribuer (réserve pour imprévus, fonds de prévoyance, réduction des cotisations de l’année suivante etc.),
- dans le second, il convient de mettre en place une cotisation spéciale ou de piocher dans la réserve des imprévus éventuellement existante.
La possibilité de comparer avec le budget annuel, un autre état financier
Pour chaque ligne de dépense, l’état des résultats fait apparaître le montant qui avait été budgété. Il est ainsi aisé d’identifier les dépassements, d’en analyser les causes et de prendre des mesures pour éviter ces écarts et améliorer la santé financière du syndicat.
Cette analyse est indispensable et peut être facilitée par un professionnel de la gestion financière qui pourra se charger de tous les rapports financiers et du plan comptable du syndic de copropriété.
Le bilan, l’état financier de votre copropriété qui photographie la situation
Joint à l’avis de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, le bilan présente en détail l’actif (les biens), le passif (les dettes) de la copropriété ainsi que l’actif net en fin d’exercice financier. Il établit une véritable photographie de l’état financier et s’assure également du niveau réglementaire du :
Fonds général
S’il est négatif, cela indique que le syndicat manque de liquidités. Plusieurs raisons sont possibles : dépenses imprévues, contributions impayées, dépassement de postes de dépense etc.).
Fonds de prévoyance
La loi impose qu’il représente au moins 5% des contributions aux charges communes. Dans la réalité, ce pourcentage est souvent très insuffisant. Une étude du fonds de prévoyance permet d’estimer un montant de fonds adapté aux besoins de la copropriété.
Le budget annuel, l’état financier pour gérer le futur exercice
Sur la base des exercices antérieurs et les besoins prévisionnels de la copropriété, les administrateurs de la copropriété préparent un budget annuel. Cette enveloppe prévisionnelle doit permettre au syndicat de faire face à ses obligations. C’est également sur la base de ce budget que les montants de contributions seront calculés pour chaque copropriétaire.
Généralement présenté sous forme de tableau, le budget annuel fait figurer à côté des
ressources consacrées à chaque poste de dépense certains éléments de comparaison :
- budget dépensé pour ce poste de dépense l’année précédente ;
- écart entre les dépenses budgétées et réalisées sur l’exercice précédent ;
- pourcentage d’augmentation du budget par rapport à l’année précédente.
Confiez vos états financiers à un expert
Légalement, aujourd’hui chaque condo doit disposer d’un fonds d’opération et d’un fonds de prévoyance. Avec l’adoption de la loi 141, dès le 15 avril 2022 le fonds d’auto assurance sera aussi rendu obligatoire. Pour vous aider à tenir une comptabilité saine et répondant aux législations en vigueur, faites appel à Condo Stratégis, expert depuis plus de 30 ans dans la gestion de condo.