Vous vous demandez à quoi sert l’hypothèque légale de copropriété? En achetant un condo, chaque copropriétaire devient le détenteur d’une fraction de copropriété et de droits de propriété selon sa quote-part. En contrepartie, il est redevable de sa part de charges d’entretien des parties communes.
Or, il arrive que certains copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs appels de fonds, obligeant la copropriété à prendre des mesures de recouvrement forcé et à garantir le paiement des sommes dues. L’article 2729 du Code civil du Québec permet au syndicat de protéger sa créance envers le copropriétaire en défaut de paiement par l’inscription d’une hypothèque copropriété.
Qu’est-ce qu’une hypothèque légale?
L’hypothèque légale est un mécanisme de garantie pour les créances des artisans et des professionnels du bâtiment. Elle est généralement liée aux travaux réalisés sur un bien immobilier, représentant un droit immobilier qui s’attache à l’immeuble concerné en raison de la valeur ajoutée apportée par ces travaux à la propriété. L’hypothèque légale assure ainsi le paiement des dettes liées aux travaux effectués en donnant au créancier (l’artisan ou le professionnel du bâtiment) un droit sur le bien immobilier.
À quoi sert l’hypothèque légale en copropriété?
L’hypothèque légale de copropriété est un mécanisme de garantie destiné à assurer le paiement des frais de copropriété dus par les propriétaires, au profit du syndicat de copropriété. Ce mécanisme est activé en cas de délai de paiement dépassant les 30 jours.
Garantir le paiement des sommes dues
Une copropriété indivise a le droit de prendre une hypothèque sur la fraction (ou unité de condo) de copropriété d’un copropriétaire qui ne s’acquitte pas des sommes qu’il doit au syndicat. Cette démarche a pour objectif de protéger la créance du syndicat des copropriétaires, qui devient alors prioritaire.
Le cabinet qui assure la gestion de la copropriété peut même, suite à la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et l’envoi d’une lettre mise en demeure, faire vendre le condo ou en prendre possession à des fins d’administration. Sans aller jusque-là, le copropriétaire défaillant est susceptible de subir d’autres préjudices liés à la présence de l’hypothèque de copropriété indivise. Sa radiation peut être exigée via recours auprès de la Cour du Québec ou Cour Supérieure :
- par l’institution financière finançant le bien, prétextant qu’elle constitue une cause de défaut au prêt hypothécaire.
- par un acquéreur potentiel du condo pour protéger les titres de propriété contre toute créance.
Les pénalités et amendes ne sont pas des charges communes
L’hypothèque légale de copropriété peut être utilisée par le syndicat de copropriété uniquement pour certaines créances :
- le paiement des sommes dues en regard des charges communes,
- notamment les cotisations spéciales,
- ainsi que les appels au titre de la constitution du fonds de prévoyance.
À noter que les sommes éventuellement dues à titre de pénalité ou d’amende du fait du non-respect d’une disposition de la déclaration de copropriété ne sont pas considérées comme une charge commune.
Comment fonctionne l’hypothèque légale de copropriété ?
Dès lors que le copropriétaire débiteur accuse un retard de plus de 30 jours dans le paiement de sa quote-part pour les charges communes ou le fonds de prévoyance, le gestionnaire de copropriété ou syndicat peut faire inscrire une hypothèque sur sa fraction.
L’hypothèque légale de copropriété protège jusqu’à trois années de charge
L’hypothèque couvre non seulement les montants exigibles au jour de l’inscription, mais également :
- les charges et créances de l’année financière en cours,
- celles des deux années qui suivent.
L’inscription se fait au Bureau de la publicité des droits
Le syndicat de copropriété doit effectuer l’inscription de l’avis d’hypothèque légale au Bureau de la publicité des droits. Il doit y indiquer :
- la nature de la réclamation,
- le total exigible au jour de l’inscription,
- le montant prévu pour les charges et créances de l’année en cours et celles des deux années financières subséquentes.
Le montant de l’hypothèque du syndicat de copropriétaires est donc susceptible d’évoluer après l’inscription.
L’extinction et la radiation de l’hypothèque légale de copropriété
Le syndicat de copropriété peut signer un acte de radiation volontaire si le copropriétaire fautif remplit son obligation de paiement des charges. Dans le cas où aucune mesure n’est prise après l’inscription, l’hypothèque s’éteint automatiquement après un délai de trois ans suivant son inscription.
Hypothèque légale de copropriété: faites appel à un expert
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