Le projet de loi 16 apporte de nouvelles dispositions relatives à l’entretien et l’inspection des bâtiments, aux nouvelles obligations du syndicat des copropriétaires et des promoteurs, à l’assemblée des copropriétaires, au registre de copropriété, à la déclaration de copropriété et aux transactions et contrats financiers.
Quels sont les objectifs du projet de loi 16 adopté au Québec?
Suite à une étude détaillée, le projet de loi 16 a été adopté à l’assemblée nationale du Québec le 05 décembre 2019 et sanctionné le 10 janvier 2020. Cette réforme en profondeur sur les copropriétés divises cible principalement trois objectifs :
- prendre en compte le vieillissement des immeubles en copropriété et mettre en place les mesures qui s’imposent pour leur conservation ;
- protéger les acquéreurs de biens en copropriété achetés sur plan ou déjà bâtis :
- retirer le pouvoir des copropriétaires qui ne participent pas aux assemblées générales.
La Loi 16 renforce les règles relatives à l’entretien des bâtiments
Avec l’entrée en vigueur au Québec de la loi 16 de décembre 2019, l’article 1070 du Code civil du Québec relatif au registre de la copropriété se trouve modifié: ce registre doit désormais contenir de nouveaux documents, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance qui, s’ils étaient largement utilisés jusqu’alors, deviennent maintenant obligatoires et de la responsabilité du syndicat.
Le carnet d’entretien
Retraçant l’historique de la copropriété, le carnet d’entretien regroupe les données relatives à l’ensemble des contrats de garantie, d’assurance, d’entretien et de maintenance concernant le bâtiment. Véritable mémoire de l’immeuble, il contribue à assurer la continuité entre les administrateurs de copropriétés qui changent au fil du temps.
Lors d’un changement d’équipe notamment, il permet au conseil d’administration de copropriété de suivre les interventions déjà effectuées et restant à planifier et de mettre en place ou de prendre le relais d’un plan pluriannuel de travaux. Découvrez ce qui définit un gestionnaire de copropriété d’exception.
L’étude de fonds de prévoyance
L’étude du fonds de prévoyance sert, quant à elle, à estimer le coût des réparations majeures et des frais de remplacement des parties communes (et non pas de l’entretien régulier). C’est sur la base de cette étude, qui s’avère être un outil de gestion indispensable, qu’est déterminé avec précision le montant du fonds de prévoyance, lequel est obligatoire depuis 1994.
Le fonds de prévoyance est abondé chaque mois d’une quote part des frais de condo des copropriétaires. Il est ensuite utilisé par le syndicat en cas de coûts d’entretien ou de réparations imprévus.
Acquéreurs de biens en copropriété: désormais protégés par la loi 16
En adoptant le projet de loi 16, le législateur a également tenu à assurer la protection de l’acquéreur, et notamment lorsqu’un acompte est versé dans le cadre des achats de biens achetés sur plan.
Protection de l’acompte
En effet, l’article 1791.1 du CCQ prévoit désormais que l’acompte est protégé par l’un ou plusieurs des moyens suivants: un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt sur un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par le règlement du gouvernement, ou tout autre moyen prévu par règlement du gouvernement. En outre, l’acompte doit être restitué dès lors que la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue.
Attestation sur l’état des finances
La loi instaure aussi une obligation pour le copropriétaire vendeur de fournir à l’acquéreur une attestation sur l’état des finances des syndicats de copropriété et sur l’état de l’immeuble. Ces attestations devront être tenues à jour par le syndicat de copropriété lui-même.
Ôter le pouvoir des copropriétaires absents aux assemblées générales
Jusqu’alors, les résolutions prises à la double majorité avaient peu de chance de passer puisqu’elles devaient recueillir 75% de l’ensemble des voix de la copropriété.
Avec l’instauration de la loi 16, les copropriétaires qui ne sont ni présents, ni représentés aux assemblées générales ne bloquent plus le passage des résolutions : celles soumises à un vote à la double majorité devront désormais obtenir 75% des voix présentes ou représentées aux assemblées de copropriétaires pour être adoptées.
Couverture d’assurance du condo
L’adoption du projet de loi 16, portant sur les obligations des copropriétés en terme d’entretien et de protection des acquéreurs, est également accompagnée du projet de loi 141 qui est davantage centré sur la couverture d’assurance du condo.