Depuis 1994, la loi oblige chaque syndicat de copropriété à instaurer un fonds de prévoyance pour condo. Une autre obligation légale s’est imposée aux condos avec l’entrée en vigueur du projet de loi 16 le 10 janvier 2020. Chaque copropriété a en effet depuis cette date l’obligation d’effectuer une étude du fonds de prévoyance. Examinons de près ce que sont le fonds de prévoyance et l’étude du fonds de prévoyance.
Qu’est-ce qu’un fonds de prévoyance?
Un fonds de prévoyance sert à couvrir et anticiper les besoins à long terme d’un immeuble en matière de réparations majeures et de travaux de remplacement des parties communes. Il ne sert pas à couvrir les dépenses liées à l’entretien et la gestion courante de l’immeuble qui sont de la responsabilité des charges de copropriété.
La constitution du fonds de prévoyance
Au Québec, la loi exige que chaque copropriété se dote d’un fonds de prévoyance. Il s’agit d’une contribution spéciale à part des budgets liés aux frais de copropriété couvrant l’entretien et la gestion courante du bâtiment. Elle correspond à au moins 5% de la contribution aux charges communes des copropriétaires. Par contre, 5% est nettement insuffisant pour la grande majorité des syndicats de copropriétés.
Ce fonds permet de conserver l’immeuble en bon état de réparation, indépendamment de la situation financière de chacun des copropriétaires.
Quelle est la contribution des copropriétaires ?
Il existe principalement une méthode principale pour calculer la contribution des copropriétaires :
La méthode de calcul par composante ou pourcentage financé; un expert inspecte les composantes majeures de l’immeuble, détermine leur état physique et leur durée de vie prévisible. Le montant total de cotisation annuelle correspond à la somme des contributions pour chacune des composantes.
Pour quelles dépenses peut-il être utilisé ?
Le fonds de prévoyance est destiné à payer :
- Des réparations majeures de l’immeuble;
- Des travaux de remplacement des parties communes.
Que se passe‑t‑il si le fonds ne peut couvrir les dépenses ?
Il arrive que le fonds ne suffise pas pour couvrir des réparations majeures ou le coût de remplacement des parties communes. Le conseil d’administration, avec l’accord de l’assemblée générale, appelle alors une cotisation spéciale auprès des copropriétaires pour compléter le budget.
Qu’est‑ce qu’une étude de fonds de prévoyance ?
Pourquoi faire une étude de fonds de prévoyance ?
Le projet de loi 16 a instauré l’obligation pour les copropriétés de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Au-delà de son caractère obligatoire, elle constitue un véritable outil de gestion, tout comme le carnet d’entretien. Comme elle apprécie le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes, elle permet de déterminer précisément le montant de la cotisation au fonds.
À quel moment devrait-on la réaliser ?
Selon la loi, elle doit être faite toutes les 5 années.
Quels sont les coûts d’une étude de fonds de prévoyance ?
En général, le coût varie entre 2 850$ et 10 000$ dépendamment de la taille du syndicat.
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