En dépit d’un examen minutieux, il n’est pas rare que des acheteurs de condo découvrent peu après leur acquisition un problème non apparent dans leur copropriété et que le vendeur a omis d’évoquer: il s’agit d’un vice caché.
Le Code civil du Québec prévoit une garantie légale de qualité, c’est-à-dire que le vendeur en est responsable, quand bien même il ignorait son existence. Pour en savoir plus sur ce qu’est un vice caché en copropriété et les recours possibles, Condo Stratégis vous invite à découvrir cet article.
Qu’est-ce qu’un vice caché en copropriété?
Le vice caché d’un bien en copropriété peut affecter les parties privatives et/ou les parties communes comme le hall, les escaliers, le garage et la toiture.
La définition d’un vice caché
Un vice caché est un défaut de construction non apparent, existant au moment du processus d’achat. Il est si grave:
- qu’il rend l’immeuble impropre à son usage,
- ou qu’il limite nettement son utilité, si bien que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien, ou l’aurait acheté à un prix plus bas en raison du coût des travaux.
Ce vice caché peut concerner aussi bien une maison individuelle qu’un immeuble appartenant à un propriétaire ou en copropriété divise ou indivise.
Les différents types de vice caché
De natures multiples comme un défaut d’entretien ou un vice de conception, les vices cachés peuvent par exemple prendre la forme de:
- une fissure non apparente dans le solage,
- une condensation excessive dans les fenêtres,
- d’infiltrations d’eau provenant du sous-sol, des fenêtres, des murs extérieurs ou du toit,
- une insonorisation insuffisante,
- un système de tuyauterie ou électrique déficient,
- un terrain pollué.
Que faire en cas de vice caché immobilier?
Les experts en bâtiment qui réalisent les études de fonds de prévoyance, désormais obligatoires depuis l’entrée en vigueur du projet de loi 16, peuvent généralement vous accompagner si vous avez découvert un vice caché dans votre copropriété.
Les recours pour vice caché
L’acheteur doit dénoncer le vice caché du condo au vendeur avec mise en demeure dans un délai raisonnable – communément admis de 6 mois – à partir de sa découverte, afin de faire jouer la garantie de qualité.
Le syndicat de copropriétaires, dans le cadre de sa mission de gestion de la copropriété, doit intenter un recours fondé sur un vice caché:
- affectant les parties communes,
- affectant les parties privatives à condition d’avoir recueilli l’autorisation des copropriétaires concernés.
Conformément au Code civil du Québec, il faut exercer la poursuite pour vice caché contre le vendeur dans un délai de trois ans de la découverte du vice caché.
La responsabilité du syndicat
À noter que le syndicat des copropriétaires, en tant que responsable de la gestion et de l’entretien des parties communes, a tout intérêt à faire établir une inspection de l’immeuble en copropriété dès que le promoteur transfère l’administration de la copropriété. Il peut ainsi engager une procédure immédiatement en cas de présence d’un ou plusieurs vices cachés ayant échappé à l’examen visuel des précédents responsables.
En revanche, s’il n’agit pas, alors que le vice caché est avéré, il engage sa responsabilité pour défaut de diligence.
La mise en jeu de la garantie de qualité
Il n’est pas rare que les promoteurs, pourtant dûment mis en demeure, n’exécutent pas les travaux correctifs à moins d’y être contraints par un jugement.
Dans ce cas, le syndicat de copropriété effectue généralement les travaux correctifs avant d’avoir obtenu gain de cause. Il exerce ensuite un recours en remboursement des travaux correctifs payés par la collectivité des copropriétaires.