Si les copropriétaires ont des obligations envers le syndicat de copropriété et notamment celles de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et de régler leurs charges, le syndicat doit en contrepartie satisfaire à un certain nombre de devoirs vis-à-vis des membres de la copropriété. Quelles sont les obligations du syndicat envers les copropriétaires ?
Des obligations édictées par la loi et la déclaration de copropriété
Ce sont la loi et la déclaration de copropriété qui fixent les obligations et les devoirs d’un syndicat de copropriété. Ceux-ci peuvent légèrement varier d’une copropriété à l’autre, mais dans tous les cas, ils portent essentiellement sur :
- la conservation de l’immeuble
- l’entretien et l’administration des parties communes
- la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et à la copropriété
- les opérations d’intérêt commun.
1. Assurer la pérennité de l’immeuble
La loi impose au syndicat de mettre en place l’ensemble des mesures nécessaires pour garantir la conservation de l’immeuble. Cela concerne notamment :
- l’entretien des parties communes
- la réalisation de réparations et de travaux ponctuels, le cas échéant les réparations incombant à un copropriétaire qui négligerait de les exécuter
- la souscription d’une police d’assurance suffisante pour les parties communes et privatives
- la tenue du carnet d’entretien
- la mise en place d’un fonds de prévoyance destiné au financement de travaux importants
- le suivi de travaux d’amélioration ou de transformation votés préalablement par l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale de copropriété.
2. Entretenir et administrer les parties communes
Le conseil d’administration administre les parties communes pour le compte du syndicat. Il veille à la gestion des équipements et des espaces communs de la copropriété et s’occupe notamment de :
- gérer avec prudence, loyauté et honnêteté les affaires de la copropriété ; notamment ouvrir un compte bancaire, assurer la gestion du personnel employé par la copropriété ; signer les contrats avec les sous-traitants
- définir les règles d’utilisation des parties communes et veiller au respect des dispositions de la déclaration de copropriété
- conserver les registres, les archives ainsi que tous les documents officiels de la copropriété, mettre à jour et donner accès aux registres aux copropriétaires qui en font la demande
- convoquer une fois par année l’ensemble des copropriétaires et rendre compte de sa gestion.
3. Sauvegarder les droits afférents à l’immeuble et à la copropriété
Le syndicat est également tenu de représenter l’ensemble des copropriétaires aussi bien dans les démarches civiles que judiciaires. Cela s’avère nécessaire notamment pour :
- recouvrer les charges dues par les copropriétaires débiteurs
- contraindre les copropriétaires et les occupants de l’immeuble, dont les locataires, à respecter les dispositions de la déclaration de copropriété
- souscrire une police d’assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que toute couverture complémentaire imposée par la déclaration de copropriété
- exercer des recours contre les tiers responsables (promoteur, entrepreneur, architecte…) en cas de défectuosité affectant les parties communes.
Il est essentiel pour les membres du syndicat de respecter ses obligations et devoirs envers les copropriétaires mais également envers les tiers. Car en cas de manquement ou d’erreur du syndicat, par exemple si les parties communes ne sont pas correctement entretenues ou que l’immeuble a un défaut de conception ou un vice de construction causant un préjudice à un copropriétaire, la responsabilité civile du syndicat peut être engagée et entraîner des conséquences financières lourdes pour l’ensemble des copropriétaires.