Tout copropriétaire possédant un ou plusieurs lots dans un condo est tenu de payer des charges de copropriété. Et contrairement aux idées reçues, elles ne sont pas proportionnelles à la surface habitable car d’autres critères entrent en jeu pour déterminer le mode de répartition des charges entre les différents lots.
Explications sur la manière dont sont calculées les charges de copropriété.
Les dépenses incluses dans les charges de copropriété
Conformément aux dispositions de l’article 1064 du Code civil du Québec, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction.
Ces charges de copropriété comprennent notamment :
- Les charges communales générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes
- Les charges communes relatives aux parties communes à usage restreint (autrement dit qui ne concernent qu’une partie des copropriétaires)
- Les charges communes relatives au fonds de prévoyance.
Bientôt les charges de copropriété devront intégrer également les charges communes relatives au fonds d’auto-assurance, la loi imposant la constitution de ce fonds à partir du 15 avril 2022.
Le gestionnaire de l’immeuble, qui assure la tenue de la comptabilité de la copropriété et le recouvrement des fonds permettant d’assurer les dépenses de l’immeuble, établit un budget prévisionnel incluant l’intégralité de ces charges qu’il soumet aux copropriétaires lors de l’Assemblée Générale. Puis, sur la base du budget soumis, il envoie durant l’année l’avis de cotisation aux copropriétaires afin de disposer en permanence de la trésorerie nécessaire pour faire face aux dépenses de l’immeuble.
La déclaration de copropriété prévoit la répartition des charges de copropriété
En plus de prévoir les règles de vie et de gestion de l’immeuble, on trouve dans la déclaration de copropriété le mode de répartition des charges entre les différents lots composant le condo.
Et contrairement aux idées reçues, les frais de condo ne sont pas répartis à parts égales entre les différents appartements, ou encore en fonction de leurs surfaces habitables. En effet, des clés de répartition des charges sont établies en tenant compte de divers critères comme la taille de l’appartement mais également des éléments tels que l’étage, la présence d’un balcon, d’un jardin etc.
Les charges communes générales tels que les coûts d’administration, d’entretien des parties communes, d’employés d’immeuble etc. sont réparties en proportion de la valeur relative de la fraction des lots.
Il existe également des charges communes particulières car elles ne concernent qu’une partie des copropriétaires. Prenons l’exemple d’un condo composé de deux bâtiments dont seulement un dispose d’un ascenseur : seuls les copropriétaires possédant un bien dans le bâtiment avec ascenseur seraient redevables des charges d’ascenseur. Informez-vous s’il faut acheter un espace de stationnement avec son condo.
Enfin, la déclaration de copropriété peut prévoir une disposition spéciale concernant les parties communes à jouissance exclusive : elle a la possibilité de mettre à la charge du copropriétaire, qui à l’usage exclusif d’une portion de partie commune (par exemple un jardin), la totalité des coûts associés à son entretien.