Les copropriétés indivises et divises ne sont pas soumises aux mêmes législations. C’est notamment le cas en ce qui concerne la constitution du fonds de prévoyance. Alors qu’il est obligatoire dans les copropriétés divises, le fonds de prévoyance de copropriété indivise revêt un caractère facultatif.
Copropriété divise ou indivise, deux types de copropriété distincts
La copropriété divise
Appelé également condo, la copropriété divise est le type de copropriété le plus connu et également le plus fréquent. Chaque copropriétaire possède :
- une fraction, autrement dit une partie privative de l’immeuble, dont il a un usage exclusif ;
- une quote-part des parties communes de la copropriété.
La copropriété indivise ou l’indivision
Dans la copropriété indivise, l’immeuble n’est pas partagé en parties privatives et communes: chaque indivisaire possède un pourcentage de l’immeuble entier. C’est aussi le type d’indivision que l’on retrouve dans le cas d’un couple qui achète une maison.
À quoi sert le fonds de prévoyance?
Il s’agit d’un fonds de réserve spécialement destiné à couvrir le coût estimatif des réparations majeures, de l’entretien et du remplacement des parties communes afin de maintenir le bâtiment en bon état.
Il peut servir par exemple à régler les frais de copropriété suivants:
- réparation majeure du revêtement extérieur de l’immeuble
- remplacement de balcons ou de fenêtres
- réfection de l’asphalte d’un stationnement à condition qu’il constitue une partie commune
Fonds de prévoyance de copropriété indivise ou fonds de prévoyance de copropriété divise, quelle différence?
Alors que la constitution d’un fonds de prévoyance est obligatoire en copropriété divise, il est facultatif dans une copropriété indivise et résulte d’un choix des indivisaires.
Le fonds de prévoyance de copropriété divise est obligatoire
Depuis 1994, la constitution d’un fonds de prévoyance revêt un caractère obligatoire pour tout syndicat de copropriété ainsi que le prévoit l’article 1071 du Code civil du Québec. La loi prévoit que cette réserve représente au minimum 5% de la contribution des copropriétaires au budget de charges communes.
Réalisation obligatoire d’une étude de fonds de prévoyance pour les syndicats
Malheureusement, ces 5% de la contribution aux charges s’avèrent souvent insuffisants dans le cas de nombreuses copropriétés qui s’en tiennent à ce montant minimum, sous-estimant les fonds nécessaires aux travaux à prévoir. C’est fort de ce constat que le législateur a instauré dans le droit en 2019 une nouvelle obligation pour les syndicats de copropriétaires : avec l’entrée en vigueur de la loi 16, il a rendu obligatoire la réalisation d’une étude de fonds de prévoyance pour les condos.
Dans une copropriété indivise, le fonds de prévoyance est un choix
A contrario, le code civil n’impose pas au copropriétaire indivis d’obligation de constituer un fonds de prévoyance, la notion de parties communes et de parties privatives étant inexistante dans ce type de copropriété.
En revanche, rien n’empêche les indivisaires de réaliser une étude et d’instituer un fonds de prévoyance. Si la constitution de ce fonds est prévue dans la convention d’indivision, les copropriétaires indivis sont dans l’obligation légale d’y cotiser. Dans le cas contraire, il ne sont pas contraints à cette cotisation spéciale.
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