Dans un condo, tout copropriétaire est tenu d’acquitter sa quote-part de charges communes de copropriété, également appelées “frais de condo“. Ces charges, payables en règle générale mensuellement, servent à faire face à l’ensemble des dépenses et frais liés à la copropriété et à l’immeuble. Elles doivent être réglées au syndicat des copropriétaires, qui peut être représenté le cas échéant par un gestionnaire professionnel rémunéré.
Les charges communes de copropriété regroupent de nombreuses dépenses
L’article 1064 Code civil du Québec indique que les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes générales en proportion de la valeur relative de leurs fractions. Le paiement de ces charges permet de régler diverses dépenses de la copropriété et notamment :
Les dépenses liées à l’entretien courant du bâtiment
Ces dépenses regroupent les frais d’entretien et de réparation des parties communes. Elles relèvent de la gestion de l’entretien des bâtiments et sont par exemple :
- La réparation de la porte d’entrée de l’immeuble
- Le contrat de maintenance de l’ascenseur
- Les pièces détachées changées au cours des visites d’entretien d’un équipement.
Les dépenses liées aux fluides et au personnel
On retrouve également dans cette catégorie les frais liés aux fluides et aux dépenses liées aux personnes travaillant pour le compte de la copropriété (concierges, gardiens de sécurité, portiers…). Il s’agit notamment :
- Des dépenses découlant de la consommation électrique dans les parties communes (portes de garage automatiques, ascenseurs, lumière dans les parties communes etc)
- Des factures de gaz ou de mazout du système central de chauffage lorsqu’il est commun
- Des frais d’eau pour le nettoyage des parties communes et arrosage des jardins communs
- Les rémunérations et les cotisations gouvernementales obligatoires ou les factures des prestataires si la copropriété externalise l’entretien et la sécurité de l’immeuble.
Le cas des charges communes particulières et autres charges
Dans les condos, il peut également exister des charges communes de copropriété dites particulières. Elles ne s’appliquent qu’à une partie des copropriétaires, voire un seul copropriétaire, car elles concernent des parties, certes communes, mais à usage restreint. Autrement dit, un ou plusieurs copropriétaires ont un usage exclusif de certaines parties communes. Il peut s’agir par exemple :
- Des frais de réparation d’une porte d’entrée d’un appartement;
- Des dépenses d’aménagement d’une terrasse à usage exclusif;
- Des coûts d’intervention de l’architecte de l’immeuble pour transformer un balcon en loggia ainsi que les frais éventuellement facturés par le gestionnaire, ce type de prestation n’entrant pas dans la mission habituelle de gestion complète du syndicat de copropriété.
Les charges privatives confondues avec les charges communes
D’autres charges visant les parties privatives sont fréquemment prises à tort pour des charges communes de copropriété. Ce sont les dépenses liées aux ententes conclues par le syndicat avec des fournisseurs au titre des opérations d’intérêt commun (telles que définies par l’article 1039 du Code civil du Québec). Il s’agit par exemple des services de télévision ou d’internet, pour lesquels les copropriétaires bénéficient des avantages d’un contrat collectif. Pour autant, ce ne sont pas charges communes et les règles propres aux charges communes, comme par exemple le pourcentage de répartition, ne s’appliquent pas.