Le syndicat de copropriété est une personne morale constituée par l’ensemble des copropriétaires qui a pour mission de veiller à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le syndicat de copropriété est obligatoire dès lors qu’un immeuble est en copropriété.
La copropriété et le syndicat de copropriété obligatoire
Un immeuble est détenu en copropriété quand il y a plus d’une personne qui en est propriétaire. Lorsque la copropriété comporte des parties privatives et des parties communes, on parle alors de copropriété divise. Les parties communes appartiennent par quote-part à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble qui doivent donc les gérer en commun.
Une déclaration de copropriété est constituée au moment de la formation de celle-ci par un acte notarié qui régit les droits et obligations de l’ensemble des copropriétaires. Elle comprend :
- L’acte constitutif de copropriété,
- Le règlement de l’immeuble,
- L’état descriptif des quotes-parts.
L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat de la copropriété obligatoire qui est une personne morale. Celui-ci est constitué par deux organes :
- L’assemblée des copropriétaires.
- Le conseil d’administration.
Le rôle de chaque organe est défini par la loi et par la déclaration de copropriété. Le droit de la copropriété est régi par les dispositions des articles 298 à 364 relatifs aux personnes morales et plus spécifiquement par les articles 1038 à 1109 du code civil.
Le conseil d’administration dispose de pouvoirs considérables dans le cadre de la gestion de l’immeuble tandis que l’assemblée générale a, somme toute, un rôle simplement consultatif.
1. Le rôle de l’assemblée des copropriétaires
Lors des assemblées des copropriétaires, ceux-ci sont appelés à voter pour ou contre les décisions qui sont proposées. Cela inclut :
- L’élection des administrateurs et la fixation de leur rémunération éventuelle,
- La destitution d’un administrateur (faute, défaut de paiement, etc.),
- La ratification des règlements adoptés par les administrateurs.
Les administrateurs font un compte-rendu à l’assemblée de la gestion passée de l’immeuble et l’assemblée débat des orientations importantes et du budget fixé par les administrateurs. Sur ce dernier point, l’assemblée n’a aucun pouvoir décisionnel, son rôle est purement consultatif.
2. Le rôle du conseil d’administration
Le conseil d’administration du syndicat de copropriété obligatoire est élu par l’assemblée des copropriétaires. Le rôle et les pouvoirs des administrateurs sont définis par la loi (art 334 et s. C.c.Q) et la déclaration de copropriété. En général, le rôle du conseil d’administration est le suivant :
- Gérer l’ensemble de la copropriété dans l’intérêt du syndicat,
- Fixer le budget annuel ainsi que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance,
- Souscrire un contrat d’assurance pour les parties communes et les parties privatives.
- Conserver et s’assurer de la tenue des registres de copropriété et de tous les documents officiels obligatoires,
- S’assurer du respect de la déclaration de copropriété et des règlements par tous les occupants de l’immeuble et notamment veiller aux réparations obligatoires non effectuées par un copropriétaire,
- Convoquer l’assemblée des copropriétaires une fois par année afin notamment d’effectuer un compte rendu de la gestion de l’immeuble,
- Représenter le syndicat en tant que mandataire du syndicat.
La gestion de la copropriété inclut différentes tâches spécifiques que doit effectuer le conseil d’administration :
- La comptabilisation des revenus et dépenses,
- L’ouverture d’un compte en banque,
- La signature de contrats d’entretien,
- L’embauche du personnel nécessaire,
- L’entretien courant de l’immeuble,
- etc.
Généralement, la loi et la déclaration de copropriété déchargent les administrateurs de leur responsabilité personnelle sauf en cas de faute lourde. Le syndicat de copropriété obligatoire peut néanmoins souscrire une assurance responsabilité pour couvrir ce risque.
La délégation de tout ou partie de la gestion à un gestionnaire professionnel
En tant que mandataire du syndicat, le conseil d’administration a la possibilité de confier la gestion à un gérant.
Selon les dispositions de l’article 1085 C.c.Q, le conseil d’administration peut déléguer tout ou partie des tâches qui lui incombent à un gérant de son choix
Le gérant a le rôle d’administrateur du bien d’autrui chargé de mettre en œuvre les décisions du conseil d’administration. Cette personne peut ne pas être un copropriétaire.
Son rôle est défini contractuellement en fonction des besoins du conseil d’administration.
Condo Strategis se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions à ce sujet et de vous fournir l’assistance que vous jugerez nécessaire.