Chaque syndicat de copropriété est doté de deux organes : l’assemblée de copropriétaires et le conseil d’administration. Le rôle du conseil d’administration du syndicat de copropriété est de gérer les affaires du syndicat. Mais que cela signifie-t-il concrètement ?
La désignation des administrateurs du conseil d’administration
Le nombre ainsi que le mode de nomination et de remplacement des administrateurs sont expressément indiqués dans la déclaration de copropriété, mais il faut savoir qu’en règle générale ils sont élus lors de l’assemblée annuelle des copropriétaires. Sauf stipulation contraire dans la déclaration de copropriété, ils n’ont pas l’obligation d’être copropriétaires.
La mission du conseil d’administration
Le rôle du conseil d’administration du syndicat de copropriété est d’administrer la copropriété et d’assurer la conservation de l’immeuble. Tout comme pour la nomination des administrateurs, c’est la déclaration de copropriété qui définit son fonctionnement et le mode de prises de décisions.
Le conseil d’administration gère les affaires courantes du syndicat des copropriétaires afin d’assurer un fonctionnement normal de la copropriété, dans le respect des dispositions de la loi et de la déclaration de copropriété.
Les pouvoirs du conseil d’administration
Le conseil détient des pouvoirs concernant :
– L’administration des parties communes. Cette mission couvre entre autres choses les tâches suivantes :
- Élaboration d’un budget permettant de couvrir les charges et les frais courants de la copropriété et de l’immeuble, présentation du budget prévisionnel en assemblée des copropriétaires et adoption par résolution
- Appel des cotisations aux copropriétaires et recouvrement
- Tenue et conservation des registres de la copropriété
– La conservation de l’immeuble. Pour accomplir cette tâche, il doit notamment :
- Entretenir les parties communes (achats des produits, embauche des employés d’immeubles, signatures des contrats d’entretien, déneigement…)
- Souscrire les polices d’assurance
- Faire exécuter les travaux nécessaires afin de prévenir la dégradation des communs de l’immeuble, et faire réparer les vices de construction ou de conception touchant éventuellement les parties communes
- Budgéter les provisions à verser au titre du fonds de prévoyance en prévision de réparations et travaux importants à venir (ravalement, réfection du toit…)
- Engager les travaux d’amélioration ou de transformation autorisés par l’assemblée des copropriétaires.
– La sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et à la copropriété. En plus de veiller à l’administration des parties communes et la conservation de l’immeuble, le conseil d’administration a pour mission de défendre les intérêts des copropriétaires et se doit de les représenter aussi bien au plan civil que judiciaire. Il a par exemple l’obligation de :
- Convoquer au moins une fois l’an une assemblée des copropriétaires
- Assurer le recouvrement des charges communes, et utiliser toute voie de droit en cas de charges impayées
- Exercer tout recours contre les tiers responsables de défectuosités de l’immeuble (entrepreneurs, architectes, ingénieurs…)
- Veiller au respect des dispositions de la déclaration de copropriété, et intervenir si nécessaire auprès des copropriétaires occupants ou des locataires
- Souscrire une police d’assurance couvrant la responsabilité civile du syndicat envers les tiers et toute police imposée par la déclaration de copropriété
- Mettre fin, le cas échéant, et dans les 60 jours suivant l’élection, aux contrats d’une durée supérieure à un an conclus par le syndicat antérieurement à l’élection du présent conseil d’administration.
Les besoins d’une copropriété étant à la fois complexes et multiples, le rôle du conseil d’administration du syndicat des copropriétaires s’avère étendu et compliqué. Aussi est-il recommandé de faire appel à un gestionnaire de copropriétés professionnel pour mener à bien cette mission qui nécessite de nombreuses compétences, de l’expérience, mais également du temps.