La servitude en immobilier est un démembrement de la propriété. Elle affecte l’exercice d’un propriétaire sur sa propriété. À ce titre, l’article 1177 alinéa 1 du Code civil du Québec dispose que:
”la servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent’‘.
Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires des fonds concernés? Cela signifie qu’un propriétaire peut être légalement obligé de permettre à un autre propriétaire d’utiliser une partie de sa parcelle de terrain d’une certaine manière. Cette obligation légale est ce que l’on appelle une servitude. Dans cet article, nous allons explorer en profondeur la notion de servitude en immobilier.
Comprendre la notion de servitude en immobilier
Pour bien comprendre cette notion, il faut connaître les conditions d’existence d’une servitude en immobilier:
- elle implique une charge sur un immeuble (le fonds servant)
- La charge est au bénéfice d’un autre immeuble (le fonds dominant)
- les immeubles servant et dominant appartiennent à des propriétaires différents
La notion de la charge est définie à l’article 1177 alinéa 2 du Code civil du Québec. En effet, cet article dispose que:
”la charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété”.
Différence entre la propriété et la servitude
| Propriété | Servitude |
| Article 947 du Code civil du Québec:
Le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. |
Article 1177 alinéa 1 du Code civil du Québec:
Une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (le fonds dominant). Elle limite certains droits du propriétaire du fonds servant pour le bénéfice du fonds dominant. |
Par ailleurs, vous pouvez vérifier dans le Registre foncier du Québec si le terrain est touché ou non par une servitude lors de l’achat ou de la vente d’une propriété.
Types courants de servitudes
Il existe deux types de servitude en droit immobilier:
- les servitudes réelles: reconnues par la loi
- les servitudes personnelles: convenues entre deux propriétaires
Les servitudes réelles
La servitude réelle est instaurée par le Code civil. Selon l’article 1179 du Code civil et 1180 du Code civil, les servitudes sont:
- continues: elles n’exigent pas une action active de la part de son détenteur, comme c’est le cas pour les servitudes de vue ou de non-construction
- discontinues: elles nécessitent une action active de la part de son détenteur pour son exercice, comme c’est le cas pour les servitudes de passage à pied
- apparentes: elles sont visibles par un signe extérieur comme la servitude d’écoulement d’eau (article 979 du Code civil)
- non apparentes: elle ne se manifestent pas par un signe extérieur
Les servitudes personnelles
La servitude personnelle peut découler d’une entente entre propriétaires:
- servitude de droit de passage: elle autorise un propriétaire à se déplacer sur le terrain d’une autre personne
- servitude du chemin privé et d’accès à l’eau: un tel droit ne peut naître que par voie contractuelle
- servitude de vue: un accord entre les propriétaires de terrains adjacents lorsque l’un ou les deux ont des fenêtres à moins de 1,5 mètre de la ligne de démarcation commune
Par exemple, une servitude de passage permet à un propriétaire d’accéder à son terrain en passant par le terrain d’un autre propriétaire. Par ailleurs, en vertu de l’article 1181 alinéa 1 du Code civil, les servitudes existantes peuvent s’établir de quatre façons:
- par contrat
- par testament
- par destination du propriétaire
- par la loi
Les obligations engendrées par la servitude immobilière
Le propriétaire du fonds servant est soumis à certaines obligations en vertu de la servitude en immobilier. Par exemple, il peut être tenu de:
- faire des ouvrages ou prendre des mesures pour user ou conserver la servitude (article 1184 du Code civil)
- ne pas aggraver la situation du fonds servant (article 1186 al 1)
- ne pas diminuer l’exercice de la servitude (article 1186 al 2)
Combien de temps dure une servitude?
La servitude est généralement perpétuelle et ”suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent” en vertu de l’article 1182 du Code civil. En effet, certaines servitudes peuvent être encore d’actualité depuis plus de 100 ans.
Cependant, il existe plusieurs situations pouvant mettre fin à une servitude. Parmi celles-ci, on retrouve:
- l’abandon du fonds servant par son propriétaire au propriétaire du fonds dominant (art. 1185 C.c.Q.)
- le rachat de la servitude de passage par le propriétaire du fonds servant (art. 1189 du Code civil)
- l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée (article 1191 C.c.Q)
De plus, une servitude peut s’éteindre par son non-usage pendant 10 ans. En vertu de l’article 1192 du Code civil, la prescription commence à courir:
- pour les servitudes discontinues: du jour où le propriétaire du fonds dominant cesse d’exercer la servitude
- pour les servitudes continues: du jour où il est fait un acte contraire à leur exercice
Dans l’affaire Bagur c.Massonat, 2024 QCCA 805, la Cour d’appel du Québec a confirmé que la prescription relative à l’obligation se rattachant à la servitude se prescrit par 10 ans.
Déléguer la gestion de la servitude à un gestionnaire
Les gestionnaires de copropriété peuvent jouer un rôle important dans la gestion et l’administration des propriétés en copropriété, y compris en ce qui concerne les servitudes immobilières. Le rôle des gestionnaires de copropriété par rapport aux servitudes immobilières peut inclure les éléments suivants :
- Connaissance des servitudes: Les gestionnaires de copropriété doivent être conscients des servitudes immobilières qui s’appliquent à la propriété en copropriété qu’ils gèrent. Cela signifie qu’ils doivent être familiers avec les documents légaux et les plans qui décrivent ces servitudes.
- Communication avec les copropriétaires: Les gestionnaires de copropriété ont pour responsabilité de communiquer aux copropriétaires les droits et obligations associés aux servitudes immobilières. Ils doivent expliquer comment ces servitudes peuvent affecter l’utilisation et la jouissance de la propriété.
- Application des servitudes: Si la propriété en copropriété est soumise à des servitudes, les gestionnaires doivent s’assurer que ces servitudes sont respectées. Cela peut impliquer de surveiller les activités des copropriétaires pour garantir qu’ils n’enfreignent pas les droits de servitude des autres.
- Maintenance et réparations: Si une servitude implique l’utilisation d’une partie spécifique de la propriété (par exemple, une servitude de passage), les gestionnaires doivent veiller à ce que cette partie soit entretenue correctement. Cela peut nécessiter des travaux d’entretien ou de réparation pour garantir que les droits de servitude sont maintenus en bon état.
- Documentation légale: Les gestionnaires de copropriété doivent conserver et tenir à jour les documents légaux relatifs aux servitudes immobilières. Cela inclut les accords de servitude, les plans de propriété et toute correspondance liée à ces servitudes.
- Médiation des conflits: Si des litiges surgissent entre les copropriétaires en ce qui concerne les servitudes, les gestionnaires de copropriété peuvent jouer un rôle de médiation en facilitant la résolution pacifique de ces conflits.
Ce qu’il faut retenir de la servitude en immobilier:
- Une servitude en immobilier est une charge légale qui affecte l’exercice des droits d’un propriétaire sur sa propriété, souvent pour le bénéfice d’un autre propriétaire
- Il existe deux types principaux de servitude: les servitudes réelles et les servitudes personnelles
- Les servitudes peuvent être continues ou discontinues, apparentes ou non apparentes
- Le propriétaire du fonds servant à certaines obligations en vertu de la servitude, comme la réalisation de certains travaux ou l’abstention d’actions qui pourraient diminuer l’exercice de la servitude
- Les servitudes peuvent s’éteindre dans certaines situations pendant 10 ans
FAQ
Quelles sont les conditions applicables aux servitudes par destination du propriétaire?
La décision St-Amour c. Major, 2017 QCCA 555 a établi quatre critères pour qu’une servitude soit considérée comme une servitude par destination du propriétaire. Ces critères comprennent:
- la nécessité d’un écrit pour constater l’acte de servitude
- l’arrangement vient d’un seul propriétaire
- la servitude doit avoir un caractère perpétuel
- l’arrangement créant la servitude doit être antérieur à la division du fonds
Est-ce que les travaux effectués par le propriétaire du fonds dominant connaissent des limites?
La décision Investissements A.G. Grolimond ltée c. St-Hilaire, 2009 QCCA 2356 a précisé que les travaux effectués par le propriétaire du fonds dominant ne sont pas sans limites. Ils sont nécessaires pour user de la servitude et conserver cette dernière. Aucun changement ne doit aggraver la situation du fonds servant.
Qu’est-ce qu’une aggravation de la situation du fonds servant?
La décision Kose c. Trinh, 2016 QCCA 699 a établi le principe suivant. Dans cette affaire, la servitude octroie un droit de passage vers un lac et non un droit d’usage de la plage. Si les bénéficiaires de ce droit utilisent tout de même la plage, cela peut être considéré comme une aggravation du fonds servant.