Si les propriétaires de maisons peuvent équiper leurs domiciles de dispositifs de surveillance des lieux à des fins de sécurité comme bon leur semble, la situation est tout autre pour les occupants de condos.
En effet, la pose d’une caméra de surveillance en copropriété est soumise à certaines règles et protection des renseignements personnels, certaines étant édictées par le législateur, d’autres découlant de la jurisprudence.
Le syndicat peut-il poser une caméra de surveillance en copropriété?
L’installation de caméras de surveillance sans vote de l’AG
Si l’immeuble a fait l’objet par le passé de vols ou d’actes de vandalisme, le conseil d’administration ou le cabinet en charge de la gestion du syndicat de copropriété peut faire procéder à l’installation de caméras de surveillance dans la copropriété.
Dans ce cadre, le recours à un tel dispositif se justifie et s’inscrit dans la mission du syndicat des copropriétaires d’assurer la surveillance, la conservation et la sécurité des occupants de l’immeuble.
L’accord de l’AG est nécessaire dans certains cas
En revanche, lorsque la copropriété n’a fait l’objet d’aucun vol ou acte de vandalisme, la pose de caméras de surveillance dans la copropriété est assimilable à des travaux d’amélioration des parties communes.
Contrairement aux tâches relevant de la gestion de l’entretien de l’immeuble, ces travaux doivent faire l’objet d’un vote d’autorisation en assemblée générale à la majorité renforcée et recueillir plus de 50% des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Caméras de surveillance en copropriété: une utilisation encadrée
Le syndicat doit informer les résidents de la présence de caméras
Lorsque les syndicats de copropriété mettent en place des mesures de sécurité, ils doivent s’assurer de concilier caméra de surveillance en copropriété et droit au respect de la vie privée. Ainsi, il est nécessaire que cette installation réponde à plusieurs exigences :
- les caméras placées dans les parties communes doivent être visibles et ne pas viser une ou plusieurs unités en particulier (portes d’entrée, balcons, fenêtres de résidents, etc.),
- afin de satisfaire aux dispositions de l’article 36 du Code civil du Québec, les résidents de l’immeuble doivent être informés de la présence de caméras dans les parties communes.
La gestion et la consultation des enregistrements
Implanter des caméras de vidéo surveillance dans une copropriété doit répondre à un véritable besoin de renforcement de la sécurisation de l’immeuble :
- à cause de vols ou d’actes de vandalisme passés,
- ressenti par les propriétaires désireux de renforcer la sécurité de leur copropriété.
Le syndicat doit s’assurer que la politique de conversation des images respecte cet objectif et :
- en laisser le droit d’accès à un nombre limité de personnes (administrateur, gestionnaire, personnes en charge de la sécurité de l’immeuble),
- ne pas permettre aux copropriétaires de les visionner,
- ne pas diffuser ou transmettre les enregistrements vidéos à des tiers, sauf en cas d’enquête des services de police ou judiciaires, notamment pour identifier des auteurs de vols ou d’actes de vandalisme de sein de la copropriété.
Une décision qui fait débat en assemblée des copropriétaires
Ces dernières années, face à l’essor du marché de la location en copropriété à court terme, de nombreux syndicats ont fait le choix d’installer des caméras de vidéosurveillance au sein de leur copropriété. Cette décision soulève fréquemment des débats lors des assemblées de copropriétaires, un juste équilibre entre sécurité et respect de la vie privée devant être trouvé.
Est-ce légal d’avoir une caméra de surveillance?
Selon la loi, les propriétaires particuliers peuvent installer un dispositif de caméras de surveillance et d’alarme pour garantir la sécurité de leur domicile. Aucune autorisation préalable n’est nécessaire. Les locataires et habitant en copropriété doivent en revanche demander une autorisation.
Quelle réglementation concernant les caméras de surveillance?
Il est légalement interdit de filmer la voie publique ou une autre propriété que la sienne. Un particulier ne peut filmer que son jardin ou l’intérieur de sa propriété. Une copropriété ne doit filmer que les parties communes (couloirs, entrée de l’immeuble) pour garantir la sécurité de ses habitants.
Quelles sont les autorisations nécessaires pour une caméra de surveillance?
Les autorisations dépendent de la personne en charge de la sécurité et du lieu surveillé:
- Les particuliers propriétaires n’ont pas besoin d’autorisation.
- En copropriété, l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires est nécessaire si la surveillance concerne les parties communes.
- Les commerçants, professionnels et entités publiques doivent obtenir l’autorisation du préfet pour filmer la voie publique