L’adoption du projet de loi 141 sur la copropriété et du projet de loi 16 a instauré des améliorations et nouvelles obligations pour les copropriétés et les copropriétaires, avec plusieurs dates d’effet.
Alors que la loi 16 tend à intégrer le vieillissement des bâtiments pour prendre les mesures nécessaires à la conservation des immeubles, protéger les acquéreurs et empêcher les copropriétaires passifs de bloquer les prises de décisions du syndicat, la loi 141 de condo portant sur la copropriété vise quant à elle à garantir une meilleure couverture d’assurance pour le bâtiment.
Qu’est-ce que la loi 141 pour les copropriétés au Québec?
Adoptée le 13 juin 2018, la loi 141 apporte des modifications au Code civil du Québec. Elle est le fruit d’un constat alarmant effectué par le législateur. Celui de l’incapacité de nombreuses copropriétés québécoises à faire face aux frais de réparations ou reconstruction en cas de sinistre.
L’esprit de la loi 141
Au Québec, les immeubles de condo ne vieillissent pas toujours bien, du fait:
- du manque d’entretien,
- et des lacunes qui accusent la législation jusqu’à ce que le législateur prenne ce problème à bras-le-corps voici quelques années.
L’augmentation des déclarations de sinistres a fait flamber les primes d’assurance et les franchises. Cela a souvent placé les copropriétés dans l’impossibilité de disposer du budget nécessaire pour effectuer les travaux. De nombreux copropriétaires ont reçu une pluie de cotisations spéciales, alors que certains, déjà exsangues, ont déclaré faillite. La quantité de copropriétés se retrouvant dans cette spirale infernale allait croissante, poussant le législateur à prendre des mesures musclées.
Mieux anticiper les difficultés de la copropriété
L’idée de base était de faire en sorte que les syndicats:
- arrêtent de piloter à vue avec des ressources insuffisantes,
- aient les moyens d’instaurer une gestion à long terme de leurs copropriétés.
La loi vise à améliorer la gestion financière de la copropriété en permettant aux syndicats de régler tous les sinistres. L’augmentation des franchises d’assurance, autrefois négligeables, est aujourd’hui un véritable casse-tête. Car ces sommes prises en charge par le syndicat atteignent souvent désormais plusieurs milliers de dollars.
Aussi, pour éviter de compromettre des travaux à venir et liés à des sinistres, le législateur a instauré la mise en place obligatoire à partir du 15 avril 2022 de constituer un fonds d’autoassurance:
- immédiatement disponible,
- égal à la plus élevée des franchises figurant dans le contrat d’assurance de la copropriété (hors tremblements de terre et inondations).
L’article 1064 du Code civil du Québec a également établi l’obligation des copropriétaires de contribuer au fonds de prévoyance. Ces cotisations viennent s’ajouter des charges communes découlant de la copropriété et de l’exploitation du bâtiment.
Loi 141 pour condo: davantage d’obligations pour les copropriétaires
L’entrée en vigueur de la loi 141 pour les copropriétés impose aussi une nouvelle obligation pour le syndicat lorsque survient un sinistre dans les parties privatives.
Une obligation de réparation des dommages dans le condo
En effet, après un sinistre, le syndicat de copropriété doit dorénavant prendre en charge toutes les réparations majeures dans le bâtiment, même dans les parties privatives (hors dommages aux biens et améliorations des copropriétaires).
Une assurance mieux adaptée à la copropriété
La modification de l’article 1073 du Code civil du Québec intervient sur plusieurs points :
- Souscription d’une assurance valeur à neuf
- Montant de l’assurance et fréquence de détermination
- Transparence des risques couverts
- Franchise du contrat
- Responsabilité civile
Souscription d’une assurance valeur à neuf
Le syndicat de copropriétaires doit souscrire une assurance valeur à neuf, c’est-à-dire à hauteur du coût réel de la reconstruction de l’immeuble. Autrement dit, le montant assuré doit permettre de reconstruire l’immeuble dans son intégralité en cas de sinistre ou perte totale, la vétusté n’ayant aucune incidence dans ce contexte.
Ce point de la loi 141 sur le condo et la copropriété est entré en vigueur le 15 avril 2021. En outre, il convient d’intégrer dans la couverture les coûts de démolition et de déblai, qui sont loin d’être négligeables.
Montant déterminé tous les 5 ans
Ce montant doit être déterminé par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec ou par un membre de l’ordre des technologues professionnels du Québec et évalué au moins tous les cinq ans. Cette disposition est également applicable depuis le 15 avril 2021.
Transparence des risques couverts
La police d’assurance souscrite par le syndicat couvre de fait au minimum les risques prévus par le règlement du gouvernement. Dans le cas contraire, les couvertures qui en sont exclues doivent impérativement être indiquées expressément dans le contrat ou son avenant.
Franchise du contrat
La franchise du contrat d’assurance des copropriétés doit être raisonnable, le gouvernement se réservant le droit de prévoir par règlement les critères caractérisant une franchise déraisonnable.
Responsabilité civile
Le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile, celle des membres du conseil d’administration, du gérant et des officiers d’assemblée envers les tiers. Cette disposition est applicable depuis le 15 avril 2021.
La Loi 141 sur les copropriétés apporte une description claire des parties privatives
La loi 141 pour copropriétés a aussi modifié l’article 1070 du Code civil du Québec. Le troisième alinéa précise que l’assemblée des copropriétaires doit tenir à la disposition des copropriétaires et occupants de l’immeuble un registre contenant la description des parties privatives de l’immeuble.
Renforcement des obligations du syndicat de copropriété
Après avoir rendu obligatoire l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien par l’application de la loi 16, le législateur adopte de nouvelles mesures visant résolument à contraindre les syndicats de copropriété à tenir et à conserver des registres et des documents importants. L’objectif est double : d’une part, elles contribuent à conserver l’historique du bâtiment et à en améliorer sa gestion; et d’autre part, elles permettent aux copropriétaires d’accéder aux documents de la copropriété.
Assurance et responsabilité civile
L’article 1064 du Code civil du Québec impose depuis le 15 octobre 2020 l’obligation pour chaque copropriétaire de souscrire une assurance responsabilité civile. Ainsi, les frais liés à la réparation des dommages causés par les sinistres dus à la négligence d’un copropriétaire et qui lui sont réclamés par le syndicat des copropriétaires sont pris en charge par l’assurance habitation dudit copropriétaire. (Apprenez-en plus sur cette protection et sur ce que couvre une assurance condo).
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